הסכם שכירות- עצות למשכיר המתחיל או המשכיר העסוק
שירה בן אשר, עו"ד
מרבית המשכירים נוטים לחשוב כי השכרת נכס הינו צעד אשר ביחס לעסקאות נדל"ן אחרות, אינו מצריך נקיטת פעולות מיוחדות לרבות ניסוח הסכם שכירות מורכב ובכל מקרה פנייה לבית המשפט מספקת מענה הולם ומהיר לבעיותיהם.
חשיבה זו הינה מוטעית הואיל ויותר ויותר משכירים מוצאים את עצמם מצויים בבעיות עם השוכרים ובעיות בניהול הנכס, דבר אשר מוביל לנזקים כבדים, הפסדים והוצאות כספיות רבות ולעיתים אף לא ניתן להשכיר את הנכס לשוכר אחר.
בנוסף נוכחים המשכירים לגלות כי הפנייה לבית המשפט היא אופציה ארוכה, מייגעת ומתישה המצריכה ניהול תביעה, השקעת משאבים והוצאות כספיות נוספות.
הסכם שכירות מפורט ומנוסח כראוי, הצופה את העתיד, מאפשר למשכיר להתמודד עם שוכר בעייתי ונותן בידיו כלים להתמודד עם שוכר שאינו עומד בהתחייבויותיו על פי הסכם השכירות ובעיקר עם שוכר שאינו מוכן לעזוב את המושכר.
להלן מספר עצות למשכיר המתחיל או המשכיר העסוק, בניהול המושכר ובניסוח הסכם השכירות .
מומלץ לברר לעומק את זהות השוכר. שוכר שהמסוגלות הכספית שלו לשלם את דמי השכירות היא נמוכה או שוכר, שחלילה הינו בעל עבר פלילי או פושט רגל, הוא שוכר בעייתי. לפיכך, בטרם השכרת המושכר, תהו על קנקנו של השוכר, מומלץ לשאול ולחקור את השוכר אודות עברו, משפחתו, מיהם ערביו, מהם תחביביו. במידה ומדובר בהשכרת דירה, ניתן לבקש פרטים אודות המשכיר הקודם ואף לשוחח עימו. כמו כן מומלץ לבקש תלושי משכורת, המלצות ואף ניתן לבדוק באתר בנק ישראל, באמצעות תעודת זהות, כי השוכר אינו פושט רגל. במקרים אחרים ניתן לבקש אישור מהמרשם פלילי המעיד כי השוכר הינו בעל עבר פלילי נקי.
כאשר מדובר בנכס עסקי כגון מסעדה, חנות, יש לוודא כי קיימים רישיונות והיתרים כדין לניהול העסק אשר האחריות להשגתם חלה על השוכר בלבד ומהווה תנאי להשכרת הנכס.
תנאי הסכם השכירות
במידה וזהות השוכר מקובלת על המשכיר, יש להגדיר באופן מפורט בהסכם השכירות את מטרת השכירות, כך ניתן להגדיר את הפעולות המותרות בנכס מול פירוט הפעולות האסורות בנכס. הפירוט ימנע מצב של חוסר ודאות או עמימות ויאפשר לבעל הנכס לשלוט בפעולות השוכר בנכס.
בהקשר זה מומלץ לקבוע כי השוכר אינו רשאי לבצע שינויים, תוספות או התאמות במושכר ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב. במידה והשוכר שינה את המושכר, יש לקבוע האם בתום תקופת השכירות יוחזר המושכר למצבו כפי שהיה או שהשינויים יישארו בבעלות המשכיר.
בנוסף, מומלץ לקבוע כי השוכר אינו רשאי להעביר את השכירות ואת זכותו לאדם אחר, בכדי למנוע מצב בו אנשים זרים שהמשכיר אינו מכיר ואינו מעוניין בהם, גרים במושכר. כמו כן רצוי לקבוע איסור בכל הנוגע למטרד או הפרעה לשכנים ולסביבה וכי כל פעולה כאמור היא באחריות השוכר בלבד.
סעיף חשוב שיש להוסיף לחוזה השכירות, הוא כי המשכיר רשאי להיכנס לנכס ולבדוק שמצבו תקין, בכל עת סבירה.
אופן תשלום דמי השכירות
בנוגע לתשלום דמי השכירות, מומלץ כי תשלום השכירות יתבצע באמצעות הפקדה מראש של המחאות דחויות לכל תקופת השכירות, אצל המשכיר, או באמצעות הוראת קבע בכרטיס אשראי. כך השליטה על תשלום דמי השכירות מצויה בידי המשכיר המקנה לו אמצעי לחץ מול השוכר לפעול בהתאם להוראות ההסכם ובמידה ולא ניתן לממש את השטרות יכול המשכיר לפנות ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, מבלי להמתין לפסק דין של בית המשפט על מנת לגבות את החוב.
בטחונות
בנוסף לתשלום דמי השכירות, נהוג לדרוש מהשוכר בטחונות אשר יאפשרו למשכיר לממש את ההתחייבויות השוכר ולגבות את החוב באמצעות ערבים וצדדים שלישים.
הבטחונות המקובלים הם: ערבות בנקאית, שטר חוב, צק ביטחון וערבים. ניתן לבקש אף כסף מזומן המופקד בפק"מ או בנאמנות אצל עו"ד למשך תקופת השכירות.
ערבות בנקאית היא הערבות החזקה ביותר והעדיפה ביותר, הואיל והיא בלתי תלויה הניתנת למימוש באופן מיידי. דהיינו, המשכיר רשאי לפנות ולממש את הערבות ישירות בבנק ובאופן מיידי, ללא צורך באישור השוכר. ביתר המקרים, נדרש המשכיר לפנות לשוכר תחילה ולהתריע את הערבים אודות מימוש הבטוחה ולאחר מכן לממשה בלשכת ההוצאה לפועל.
מיסים שוטפים
לגבי תשלום המיסים, מומלץ כי השוכר יעביר על שמו את חשבונות הארנונה והחשמל או כל חשבון אחר מטעם הרשויות. כך כל מחלוקת, סכסוך או גביית חוב מטעם הרשויות מתבצעת ישירות מול השוכר והמשכיר יכול להשכיר את נכסו לאחר. למרות האמור וכמקדם ביטחון, ניתן לבקש מהשוכר להפקיד בידי המשכיר שטר המיועד לתשלום המיסים המהווה שטר ביטחון אשר ממומש במידה והשוכר אינו משלם את המיסים. באופן זה, יוכל המשכיר להשכיר את הדירה לדייר אחר ולהעביר בקלות את החשבונות על שמו.
הגדרת תקופת השכירות
לבסוף, תקופת השכירות של הנכס חייבת להיות ברורה ומוגדרת. לרוב מדובר בשנת שכירות, כאשר בחלק מהמקרים ניתנת לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת. במקרה זה, מומלץ להתנות את התקופה בהסכמה בין הצדדים על גובה השכירות העתידי, ככל שהדבר יוסכם בין הצדדים.
יש להקפיד ולנסח את התנאים למימוש האופציה כגון מתן הודעה מוקדמת מאת השוכר, של חודשיים לפני מועד תום השכירות, על רצונו לממש את האופציה באמצעות המצאת ערבויות וביטחונות של הסכם השכירות. כך נמנע מצב בו השוכר נשאר במושכר בתום השכירות בטענה כי מומשה האופציה והמשכיר לא יכול להשכיר את הנכס לאחר.
בהקשר זה, חשוב לנסח סעיף המאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות במקרים מסוימים כגון אי תשלום השכירות על ידי המשכיר, קיום מטרד מצד השוכר או שימוש בנכס שלא בהתאם למטרת השכירות.
פיצוי מוסכם
מומלץ לקבוע בהסכם השכירות פיצוי מוסכם שגובהו כפול מגובה דמי השכירות הרגילים, מבלי שהמשכיר יצטרך להוכיח את נזקו, במידה וההסכם מופר ובנוסף מומלץ לקבוע פיצוי, המהווה דמי שימוש ראויים, עבור כל יום בו שוהה השוכר בנכס ללא רשות המשכיר, על מנת שלשוכר שלא התפנה, לא יהא כדאי להפר את ההסכם או להישאר בנכס ולשלם את הפיצויים שנקבעו .
פינוי המושכר
הואיל וקיים מצב שבו השוכר יסרב לפנות את המושכר, ניתן לקבוע בהסכם את הפעולות שרשאי המשכיר לבצע, כך למשל ניתן לקבוע כי המשכיר רשאי להיכנס למושכר ולהחליף את המפתח. במקביל יש להגיש לבית המשפט דרישה למתן צו פינוי או סילוק יד וכן תביעה כספית בגין תשלום דמי שכירות שלא שולמו, קנסות ופיצויים מוסכמים, אשר נקבעו בהסכם השכירות וכן בגין נזקים נוספים שנגרמו למשכיר כתוצאה מהפרות השוכר את הסכם השכירות. לאחר קבלת פסק הדין ניתן לפנות ללשכת הוצאה לפועל לביצוע פסק הדין.
תנאים נוספים
סעיפים אחרים בהסכם השכירות הם, כאשר מדובר בנכס עסקי, יש לעגן את נושא הביטוחים הן של הנכס עצמו והן ביטוחי צד ג? ותכולה ולקבוע כי האחריות בניהול המושכר וכלפי צד ג' מוטלת על השוכר בלבד.
כמו כן לעיתים משכירים מעוניינים למכור את הנכס במהלך השכירות ולכן יש להוסיף המאפשר למשכיר להכניס שוכרים או קונים פוטנציאלים בהודעה מוקדמת לשוכר.
המסקנה היא ברורה! בכל הנוגע לניהול העסק והשכרתו, אל תתפשרו והקפידו על ניסוח ושמירת האינטרסים שלכם בהסכם השכירות. במקרה של הפרת ההסכם יש לפעול בהקדם ובאופן נחרץ למצוי האפשרויות העומדות לרשות המשכיר כלפי הצד המפר, על מנת לחסוך בנזקים ובעליות מיותרות. יש לזכור כי עריכת הסכם שכירות, כראוי, אינה הוצאה גבוהה והיא משתלמת לאין ערוך לאור הסיכונים הגלומים בהשכרת הנכס.
? הכתבה מהווה מידע כללי בלבד, ואין בה כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. הכותבת אינה נושאת באחריות כשלהי כלפי הקוראים.
? הכותבת הינה עורכת דין ומגשרת, העוסקת בתחום האזרחי- מסחרי, איכות סביבה, נדל"ן ודיני המשפחה.
? לתגובות / יצירת קשר עם הכותב ניתן לפנות במייל svivalaw@walla.co.il
שירה בן אשר, עו"ד
מרבית המשכירים נוטים לחשוב כי השכרת נכס הינו צעד אשר ביחס לעסקאות נדל"ן אחרות, אינו מצריך נקיטת פעולות מיוחדות לרבות ניסוח הסכם שכירות מורכב ובכל מקרה פנייה לבית המשפט מספקת מענה הולם ומהיר לבעיותיהם.
חשיבה זו הינה מוטעית הואיל ויותר ויותר משכירים מוצאים את עצמם מצויים בבעיות עם השוכרים ובעיות בניהול הנכס, דבר אשר מוביל לנזקים כבדים, הפסדים והוצאות כספיות רבות ולעיתים אף לא ניתן להשכיר את הנכס לשוכר אחר.
בנוסף נוכחים המשכירים לגלות כי הפנייה לבית המשפט היא אופציה ארוכה, מייגעת ומתישה המצריכה ניהול תביעה, השקעת משאבים והוצאות כספיות נוספות.
הסכם שכירות מפורט ומנוסח כראוי, הצופה את העתיד, מאפשר למשכיר להתמודד עם שוכר בעייתי ונותן בידיו כלים להתמודד עם שוכר שאינו עומד בהתחייבויותיו על פי הסכם השכירות ובעיקר עם שוכר שאינו מוכן לעזוב את המושכר.
להלן מספר עצות למשכיר המתחיל או המשכיר העסוק, בניהול המושכר ובניסוח הסכם השכירות .
מומלץ לברר לעומק את זהות השוכר. שוכר שהמסוגלות הכספית שלו לשלם את דמי השכירות היא נמוכה או שוכר, שחלילה הינו בעל עבר פלילי או פושט רגל, הוא שוכר בעייתי. לפיכך, בטרם השכרת המושכר, תהו על קנקנו של השוכר, מומלץ לשאול ולחקור את השוכר אודות עברו, משפחתו, מיהם ערביו, מהם תחביביו. במידה ומדובר בהשכרת דירה, ניתן לבקש פרטים אודות המשכיר הקודם ואף לשוחח עימו. כמו כן מומלץ לבקש תלושי משכורת, המלצות ואף ניתן לבדוק באתר בנק ישראל, באמצעות תעודת זהות, כי השוכר אינו פושט רגל. במקרים אחרים ניתן לבקש אישור מהמרשם פלילי המעיד כי השוכר הינו בעל עבר פלילי נקי.
כאשר מדובר בנכס עסקי כגון מסעדה, חנות, יש לוודא כי קיימים רישיונות והיתרים כדין לניהול העסק אשר האחריות להשגתם חלה על השוכר בלבד ומהווה תנאי להשכרת הנכס.
תנאי הסכם השכירות
במידה וזהות השוכר מקובלת על המשכיר, יש להגדיר באופן מפורט בהסכם השכירות את מטרת השכירות, כך ניתן להגדיר את הפעולות המותרות בנכס מול פירוט הפעולות האסורות בנכס. הפירוט ימנע מצב של חוסר ודאות או עמימות ויאפשר לבעל הנכס לשלוט בפעולות השוכר בנכס.
בהקשר זה מומלץ לקבוע כי השוכר אינו רשאי לבצע שינויים, תוספות או התאמות במושכר ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב. במידה והשוכר שינה את המושכר, יש לקבוע האם בתום תקופת השכירות יוחזר המושכר למצבו כפי שהיה או שהשינויים יישארו בבעלות המשכיר.
בנוסף, מומלץ לקבוע כי השוכר אינו רשאי להעביר את השכירות ואת זכותו לאדם אחר, בכדי למנוע מצב בו אנשים זרים שהמשכיר אינו מכיר ואינו מעוניין בהם, גרים במושכר. כמו כן רצוי לקבוע איסור בכל הנוגע למטרד או הפרעה לשכנים ולסביבה וכי כל פעולה כאמור היא באחריות השוכר בלבד.
סעיף חשוב שיש להוסיף לחוזה השכירות, הוא כי המשכיר רשאי להיכנס לנכס ולבדוק שמצבו תקין, בכל עת סבירה.
אופן תשלום דמי השכירות
בנוגע לתשלום דמי השכירות, מומלץ כי תשלום השכירות יתבצע באמצעות הפקדה מראש של המחאות דחויות לכל תקופת השכירות, אצל המשכיר, או באמצעות הוראת קבע בכרטיס אשראי. כך השליטה על תשלום דמי השכירות מצויה בידי המשכיר המקנה לו אמצעי לחץ מול השוכר לפעול בהתאם להוראות ההסכם ובמידה ולא ניתן לממש את השטרות יכול המשכיר לפנות ישירות ללשכת ההוצאה לפועל, מבלי להמתין לפסק דין של בית המשפט על מנת לגבות את החוב.
בטחונות
בנוסף לתשלום דמי השכירות, נהוג לדרוש מהשוכר בטחונות אשר יאפשרו למשכיר לממש את ההתחייבויות השוכר ולגבות את החוב באמצעות ערבים וצדדים שלישים.
הבטחונות המקובלים הם: ערבות בנקאית, שטר חוב, צק ביטחון וערבים. ניתן לבקש אף כסף מזומן המופקד בפק"מ או בנאמנות אצל עו"ד למשך תקופת השכירות.
ערבות בנקאית היא הערבות החזקה ביותר והעדיפה ביותר, הואיל והיא בלתי תלויה הניתנת למימוש באופן מיידי. דהיינו, המשכיר רשאי לפנות ולממש את הערבות ישירות בבנק ובאופן מיידי, ללא צורך באישור השוכר. ביתר המקרים, נדרש המשכיר לפנות לשוכר תחילה ולהתריע את הערבים אודות מימוש הבטוחה ולאחר מכן לממשה בלשכת ההוצאה לפועל.
מיסים שוטפים
לגבי תשלום המיסים, מומלץ כי השוכר יעביר על שמו את חשבונות הארנונה והחשמל או כל חשבון אחר מטעם הרשויות. כך כל מחלוקת, סכסוך או גביית חוב מטעם הרשויות מתבצעת ישירות מול השוכר והמשכיר יכול להשכיר את נכסו לאחר. למרות האמור וכמקדם ביטחון, ניתן לבקש מהשוכר להפקיד בידי המשכיר שטר המיועד לתשלום המיסים המהווה שטר ביטחון אשר ממומש במידה והשוכר אינו משלם את המיסים. באופן זה, יוכל המשכיר להשכיר את הדירה לדייר אחר ולהעביר בקלות את החשבונות על שמו.
הגדרת תקופת השכירות
לבסוף, תקופת השכירות של הנכס חייבת להיות ברורה ומוגדרת. לרוב מדובר בשנת שכירות, כאשר בחלק מהמקרים ניתנת לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת. במקרה זה, מומלץ להתנות את התקופה בהסכמה בין הצדדים על גובה השכירות העתידי, ככל שהדבר יוסכם בין הצדדים.
יש להקפיד ולנסח את התנאים למימוש האופציה כגון מתן הודעה מוקדמת מאת השוכר, של חודשיים לפני מועד תום השכירות, על רצונו לממש את האופציה באמצעות המצאת ערבויות וביטחונות של הסכם השכירות. כך נמנע מצב בו השוכר נשאר במושכר בתום השכירות בטענה כי מומשה האופציה והמשכיר לא יכול להשכיר את הנכס לאחר.
בהקשר זה, חשוב לנסח סעיף המאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות במקרים מסוימים כגון אי תשלום השכירות על ידי המשכיר, קיום מטרד מצד השוכר או שימוש בנכס שלא בהתאם למטרת השכירות.
פיצוי מוסכם
מומלץ לקבוע בהסכם השכירות פיצוי מוסכם שגובהו כפול מגובה דמי השכירות הרגילים, מבלי שהמשכיר יצטרך להוכיח את נזקו, במידה וההסכם מופר ובנוסף מומלץ לקבוע פיצוי, המהווה דמי שימוש ראויים, עבור כל יום בו שוהה השוכר בנכס ללא רשות המשכיר, על מנת שלשוכר שלא התפנה, לא יהא כדאי להפר את ההסכם או להישאר בנכס ולשלם את הפיצויים שנקבעו .
פינוי המושכר
הואיל וקיים מצב שבו השוכר יסרב לפנות את המושכר, ניתן לקבוע בהסכם את הפעולות שרשאי המשכיר לבצע, כך למשל ניתן לקבוע כי המשכיר רשאי להיכנס למושכר ולהחליף את המפתח. במקביל יש להגיש לבית המשפט דרישה למתן צו פינוי או סילוק יד וכן תביעה כספית בגין תשלום דמי שכירות שלא שולמו, קנסות ופיצויים מוסכמים, אשר נקבעו בהסכם השכירות וכן בגין נזקים נוספים שנגרמו למשכיר כתוצאה מהפרות השוכר את הסכם השכירות. לאחר קבלת פסק הדין ניתן לפנות ללשכת הוצאה לפועל לביצוע פסק הדין.
תנאים נוספים
סעיפים אחרים בהסכם השכירות הם, כאשר מדובר בנכס עסקי, יש לעגן את נושא הביטוחים הן של הנכס עצמו והן ביטוחי צד ג? ותכולה ולקבוע כי האחריות בניהול המושכר וכלפי צד ג' מוטלת על השוכר בלבד.
כמו כן לעיתים משכירים מעוניינים למכור את הנכס במהלך השכירות ולכן יש להוסיף המאפשר למשכיר להכניס שוכרים או קונים פוטנציאלים בהודעה מוקדמת לשוכר.
המסקנה היא ברורה! בכל הנוגע לניהול העסק והשכרתו, אל תתפשרו והקפידו על ניסוח ושמירת האינטרסים שלכם בהסכם השכירות. במקרה של הפרת ההסכם יש לפעול בהקדם ובאופן נחרץ למצוי האפשרויות העומדות לרשות המשכיר כלפי הצד המפר, על מנת לחסוך בנזקים ובעליות מיותרות. יש לזכור כי עריכת הסכם שכירות, כראוי, אינה הוצאה גבוהה והיא משתלמת לאין ערוך לאור הסיכונים הגלומים בהשכרת הנכס.
? הכתבה מהווה מידע כללי בלבד, ואין בה כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. הכותבת אינה נושאת באחריות כשלהי כלפי הקוראים.
? הכותבת הינה עורכת דין ומגשרת, העוסקת בתחום האזרחי- מסחרי, איכות סביבה, נדל"ן ודיני המשפחה.
? לתגובות / יצירת קשר עם הכותב ניתן לפנות במייל svivalaw@walla.co.il
